Palavras-Chave: Direito Civil. Contratos. Leilão judicial. Leilão extrajudicial. Consolidação. Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997. Certame. Mercado Imobiliário. Arrematação. Mora. Adjudicação. Alienação fiduciária. Financiamento. Fiduciante. Fiduciário. Arrematante. Licitante.
Dado o grande aquecimento do mercado imobiliário e relativa facilidade de crédito em tempos passados, aliado ao considerável prazo de duração dos contratos de financiamento imobiliário, que comumente se aproximam de 10 (dez) anos, o número de contratos de financiamento teve uma explosão, o que paralelamente aqueceu a economia, mormente no campo da construção civil.
Atualmente nos deparamos com uma nova e assustadora realidade mundial, onde esforços para combate a pandemia trazida pelo COVID 19 acarretou a extinção de milhares de contratos de trabalho.
O desemprego e falta de recolocação no mercado de trabalho em curto e médio prazo, por muitas vezes, lançam os adquirentes de imóveis por meio do sistema financeiro imobiliário no rol de inadimplentes, motivando os credores, bancos públicos e privados, a proceder com atos de cobrança, que por vezes acarretam a “retomada” do imóvel por parte da financeira.
Notamos, igualmente, a massiva publicidade acerca da oportunidade de adquirir imóveis via leilão, onde o interessado, ao participar de um certame, poderá adquirir um imóvel em até 50% do valor de mercado.
Nem tudo são flores, ao passo que o investidor interessado deve se munir de cuidados para a participação no certame, obviamente, na seleção de imóveis com valores e condições atrativas, pois o barato pode sair caro.
Primeiramente, deve-se compreender a diferença entre a natureza judicial de extrajudicial dos leilões, atualmente, noticiados massivamente nos meios de comunicação como excelentes formas de investimento.
Os leilões judiciais derivam de ordem expropriatória proferida via Poder Judiciário, via ações judiciais derivadas de demandas trabalhistas, dívidas junto ao fisco ou de relações entre particulares.
Nestes casos, o certame é determinado pelo juízo competente, por meio de leiloeiros oficiais devidamente registrados, sendo que os valores obtidos na arrematação do bem são direcionados a uma conta processual, sendo posteriormente destinada ao pagamento dos credores, na forma definida por sentença.
Nos leilões judiciais, as formas seguidas possuem previsão legal no Código de Processo Civil vigente, sendo realizado o controle da legalidade dos atos analisadas pelo juiz natural do caso, e, em caso de vícios e nulidades, os atos são revistos por meio de provocação da parte interessa, sendo passível de revisão pelos órgãos colegiados.
De outro lado, os leilões de natureza extrajudicial derivam de contratos privados, onde a popularmente chamada de “retomada” de imóvel, na verdade, corresponde tecnicamente ao ato de consolidação do imóvel por parte do credor, fato este regulado pela lei 9.514 de 20 de novembro de 1997.
Diferentemente dos leilões judiciais, esta modalidade não passa pelo crivo prévio do Poder Judiciário, sendo realizado por meio de leiloeiros devidamente cadastrados, devendo obedecer aos nortes trazidos pela Lei.
Em caso de descumprimento da lei, tanto na consolidação do imóvel, quanto da execução dos atos do certame, o Poder Judiciário poderá intervir por meio de provocação da parte interessada, por meio de processo judicial.
Quanto ao procedimento, a consolidação do imóvel por parte do Banco/Financeira, credora da relação contratual, deve seguir a forma expressa no artigo 26 da Lei em questão, que determina sua intimação pessoal através do Oficial de Registro de Imóveis competente, sendo assim os devedores compelidos a quitar o débito da parcela em atraso, juntamente com as demais parcelas vencidas neste interim, acrescidas de juros convencionais acrescidos dos ônus contratuais acordados, tais como multas, encargos administrativos, tributos e demais despesas, inclusive, as despesas de cobrança e cartoriais do ato de intimação.
Contudo, o ato de intimação poderá ser realizado na pessoa de procuradores ou representante legal, por meio de oficial de cartório, ou por meio postal, comprovado por meio de Aviso de Recebimento – AR.
Em casos de ocultação, as inovações trazidas pela Lei nº 13.465, de 2017, garantem a possibilidade de intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 do Código Civil.
O mesmo poderá ser realizado em face de funcionário de portaria ou recepção de correspondência caso o imóvel corresponder a condomínio edilício ou qualquer outra forma de conjunto imobiliário.
Após realizada a consolidação por parte do fiduciário, o imóvel deverá ser colocado para arrematação em leilão público, no prazo de trinta dias, sendo que na primeira praça, o lance mínimo de arrematação deverá corresponder ao valor integral de avaliação, e, caso não houver licitantes, deverá ser realizada uma segunda praça, no prazo de quinze dias, sendo aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. Oportuno frisar que os dias designados para a praça deverão ser previamente ser comunicado ao devedor.
Realizada a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos.
Caso o imóvel seja arrematado, deverá o credor, nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, entregar ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos.
Contudo, caso realizada a segunda praça sem a arrematação, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação acima citada, sendo dado, ainda, carta de quitação ao devedor.
Em se tratando de contrato objeto da locação, importante observar o direito de denúncia do contrato, nos termos da lei do inquilinato (Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991).
Assim, os interessados em participar de leilões de natureza extrajudicial deverão analisar, de forma acurada, os termos do edital e cumprimento dos termos da Lei nº 13.465, de 2017, além de estar atento aos custos agregados na arrematação, tais como comissão do leiloeiro, em geral, de 05% do valor do lance, despesas administrativas, débitos existentes além de tributos devidos.
Ainda, proceder com a pesquisa de existência de ações judiciais que possam retardar ou impedir a imissão de posse do imóvel, haja vista que ações judiciais podem perdurar por anos, talvez décadas.
Outro custo a ser dimensionado diz respeito a eventuais ações judiciais, como o pagamento de taxa judiciária, condução de oficial de justiça, além de honorários advocatícios, pois é necessária a contratação de advogado devidamente habilitado e preferencialmente com experiência na área.
Em casos de arrematação em leilões judiciais, além das despesas referentes ao leilão e ao bem, é importante a averiguação de limites fixados na sentença e no edital publicado pelo juízo expropriante, pois, cada caso possui peculiaridades, principalmente com a fixação das responsabilidades que serão assumidas pelo arrematante, que podem variar desde dívidas de condomínio até em responder por hipoteca averbada.
Do outro lado, os devedores devem fiscalizar os atos de consolidação, em caso de inadimplência de contrato de financiamento pois, caso não cumpridos os rigores da lei, o ato pode ser anulado judicialmente. Inobstante a declaração de nulidade de realização de leilão, os termos contratuais devem ser obedecidos, cabendo a parte credora simplesmente corrigir seus atos para a realização de leilão válido, persistindo os termos avençados no contrato.
Autor
Thiago Nogueira de Lima
Sócio fundador, advogado Consultivo e Contencioso atuante há mais de 15 anos nas áreas de Direito Civil e Empresarial.
Atua também como professor de graduação e cursos preparatórios para concursos há mais de 10 anos nas matérias de Direito Processual Civil, Direito Administrativo, Direito Empresarial e Consumidor.
Graduado com especialização em Direito Processual Civil.
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